재개발·재건축사업 착수요건, 보다 합리화된다

국토교통부(장관 박상우)는 재개발ㆍ재건축사업이 보다 합리적으로 추진될 수 있도록 재개발 정비구역 지정요건에 무허가건축물을 포함하고, 재건축진단 제도도 개편한다.

이를 위해, 도시 및 주거환경정비법 시행령, 주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준 등 하위법령 개정안을 4월 18일부터 5월 28일까지 40일간 입법예고한다.

주택 재건축 판정을 위한 재건축진단 기준 등은 20일간 행정예고(4.18~5.8)

이번 입법예고는 2025년 국토교통부 업무계획과 지역 건설경기 보완방안(2025.2.21)에서 밝혔던 정비사업 활성화 방안의 후속 조치이다.

재개발사업 정비구역 지정요건 완화(도시정비법 시행령 등)

현행 제도상 재개발사업의 정비구역 지정요건으로 해당 구역에서 노후ㆍ불량 건축물(30년 이상 경과)이 전체 60% 이상이어야 한다고 규정돼 있으며, 무허가건축물은 노후도 산정에서 제외하고 있다.

하지만 토지보상법령, 공공주택 특별법령 등에서 이미 보상의 대상으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 포함하고 있는 점을 감안하여 앞으로는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물도 노후도 산정 대상에 포함하여 재개발사업 착수를 지원할 예정이다.

재건축진단 기준 개선(도시정비법 시행규칙, 재건축진단 기준 등)

안전진단을 재건축진단으로 명칭을 변경하고, 통과 시점은 사업인가 전까지 조정하는 등 주민이 불편하면 재건축을 보다 쉽게 착수할 수 있도록 개정된 도시정비법(6.4일 시행예정)의 취지를 반영해 진단기준도 개선된다.

현재 진단 항목은 구조환경, 주거환경, 설비노후도, 비용분석 등으로 구성되나, 주거환경 분야는 주민 불편과 밀접한 관련이 있음에도 주민 불편도를 충분하게 반영하지 못한다는 지적이 있었다.

이에 따라, 주민공동시설, 지하 주차장, 녹지환경 등 7개 세부 평가항목을 신설하고, 기존 일조환경, 실내공간, 도시미관 항목은 세대 내부환경, 공용부분 환경의 세부 평가항목으로 통합하여 종합적으로 평가되도록 했다.

세부 평가항목별로 국토안전관리원이 작성·배포하는 재건축사업의 재건축진단 매뉴얼에 따라 A~E등급으로 평가하여 점수화

주거환경분야 세부 평가항목 개선(안)

예를 들어, 지하 주차장이 없어 지상 통행이 불편하거나, 주민공동시설, 조경시설이 충분하지 못하여 쾌적한 실외 활동 공간이 부족한 경우나, 또는 승강기가 비좁은데 확장하기도 어려운 노후 아파트는 이로 인한 주민의 불편 정도가 재건축 진단 결과에 반영될 수 있도록 개선된다.

또한, 주거환경 분야의 평가항목이 확대되는 점을 고려하여, 진단 점수 합산 시 주거환경 분야의 평가 가중치를 현행 30%에서 40%로 소폭 확대하고, 비용분석은 평가 가중치에서 제외할 수 있도록 했다.

다만, 주민이 요청하는 경우 비용분석을 포함한 현행과 같은 평가 가중치를 적용할 수 있도록 해 주민의 선택권도 확대되도록 한다.

(현행) 구조안전: 주거환경: 설비노후도: 비용분석 → 3:3:3:1 가중치로 100점 환산
(개선) 구조안전: 주거환경: 설비노후도 → 3:4:3 가중치로 100점 환산
(다만, 주민요청 시 현행 가중치 3:3:3:1 적용 가능)

아울러, 재건축진단을 통과하지 못해 사업시행계획인가 전까지 다시 진단을 받아야 하는 경우, 3년 이내 작성된 재건축 진단 결과보고서를 다시 활용할 수 있도록 규정해, 진단 부담을 줄일 예정이다.

국토교통부 김헌정 주택정책관은 “이번 제도개선으로 노후지역의 재개발 사업추진이 보다 수월해지고, 재건축진단 실시 과정에 주민 불편사항이 잘 반영될 수 있을 것으로 기대된다”며, “규제 사각지대 해소와 정비사업 패스트트랙 안착을 위해 지난해 말부터 계속적인 현장 정책설명회 등 의견수렴 거쳐 하위법령을 마련하였으며, 앞으로도 신속하고 안정적으로 정비 사업이 추진될 수 있도록 노력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

개정안 전문은 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr)의 “정책자료/법령정보/입법예고·행정예고”에서 확인할 수 있고, 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다.

주소: (30103) 세종특별자치시 도움6로 11 정부세종청사 6동 국토교통부 주택정비과

팩스: 044-201-5532